固定資産税のよくある質問

Q.固定資産税の評価替えとは何ですか。

A.評価替えとは、土地・家屋の価格の見直しのことをいいます。
本来であれば、毎年度その資産の価値に応じて評価替えを行い、「適正な時価」をもとに課税を行うことが、納税者間の税負担の公平を図ることになります。しかし、膨大な量の土地・家屋について、その評価を毎年度見直すことは、実務的に不可能であることなどから、原則として3年間評価額を据え置く制度、言い換えれば、3年ごとに固定資産の価格を見直す制度がとられています。次の見直しは平成30年度です。

Q.地価が下がっているのに、税金が上がるのはどうしてですか。

A.バブル景気と言われた時期に土地の値段が大幅に上がり、その結果土地の値段と固定資産税評価額との間に大きな差ができてしまいました。この格差を少なくするため、平成6年の評価替えのときに、それまで土地の値段の2~3割程度を目安としていた固定資産税評価額を7割を目安とすることとなり、ニセコ町においても従来の3倍強(ニセコ町の平均上昇割合)に評価額が上昇することとなりました。
 この評価額の上昇に合わせて税額を算出すると、急激な税負担の増加となってしまうため、毎年少しずつ税金を上げていくように調整される措置(負担調整措置)がとられました。この措置によって算出された額を課税標準額といい、この額に向かって徐々に上がり続けます。
 評価額が下がった現在でも、課税標準額が評価額に対してまだ低い水準にあるため、毎年、ゆるやかに課税標準額を評価額に向かって徐々に近づけていく必要があります。
 このため、「地価が下がったのに、税金が上がる。」といった現象が起きてしまったのです。

Q.同じ土地を数年所有していて、今まで税金はかかっていませんでしたが、本年度から急に納税通知書が送られてきたのは何故ですか。

A.市町村区域内に同一人が所有する土地、家屋、償却資産のそれぞれの課税標準額が、土地は30万円、家屋は20万円、償却資産は150万円に満たない場合には、固定資産税は課税されませんが、前段の設問の回答にあるように負担調整措置で課税標準額が上がったことにより免税点を越えて本年度から課税されています。

Q.私は、本年2月に土地と家を売り、3月には所有権移転登記も済ませましたが固定資産税の納税通知書が送られてきました。本年度の固定資産税は誰に課税されますか。

A.本年度の固定資産税はあなたに課税されます。固定資産税は、1月1日現在登記簿に所有者として登記されている方に当該年度分の固定資産税を課税することとなっているからです。年の途中で土地や家を売買しても、1月1日現在の所有者に全額課税されます。なお、売主と買主の間で固定資産税を月割り按分して負担する場合の月数計算の始期については、固定資産税は年税であるため特に定められておりません。ですから、土地や家を売却したときの実際の税金の負担方法は、売主と買主との間で取り決められるのが実情です。売買契約書などで確認してください。

Q.私は、昨年8月に1戸建ての住宅を取り壊して駐車場にしました。今年は昨年度に比べて、この土地に対する固定資産税が高くなりましたが、どうしてですか。

A.住宅用地については、課税標準の特例が設けられています。この特例を受けるためには1月1日現在、所有する土地の上に住宅用の家屋が建っていることが必要です。あなたの土地の場合、昨年度まで住宅用地の特例を受け、固定資産税が安くなっていたものですが、駐車場にしたことで、特例が受けられなくなったためです。

Q.私は、新築後3年間この家屋の固定資産税を納めていましたが、4年目となる本年度の固定資産税が急に高くなりました。なぜでしょうか。

A.新築住宅に対しては、固定資産税の減額制度が設けられています。新築された住宅が一定の要件にあたるときは、新築後3年間(3階建以上の中高層耐火住宅については5年間)に限り一部(居住部分の床面積が120平米まで)固定資産税が1/2に減額されます。本年度からは減額されなくなったため、その分だけ固定資産税が高くなっています。

Q.家屋が年々古くなっていくのに家屋の固定資産税が下がらないのはなぜですか。

A.家屋の評価は、評価の対象となった家屋とまったく同一のものを評価の時点においてその場所に新築した場合に必要とされる建築費(これを「再建築価格」といいます。)に家屋の建築後の経過によって生ずる損耗の状況による減価率(これを「経年減点補正率」といいます。)を乗じて評価額を求めることとされています。したがって、評価替えの年度から次の評価替えの年度までの間の再建築価格の基礎となる建築費の上昇率が、経年減点補正率という減価率を上回る場合は評価額が上がることになり、反対に、建築費の上昇率が経年減点補正率を下回る場合には、評価額が下がることになります。つまり、家屋は、建築費の上昇が激しい場合には、見かけは古くなってもその価値(価格)が減少せず、かえって上昇することがあるわけです。しかし、固定資産税においては、評価替え(3年ごと)による評価額が評価替え前の価格を上回る場合には、現実の税負担を考慮して原則として評価替え前の価格に据え置くこととされています。このようなことから、古い家屋の固定資産税は必ずしも年々下がるということにはならないのです。(減価率は20%が下限値となっています。)

Q.家屋の評価はどのようにして決まるのですか。

A.家屋の評価とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準によって「適正な時価」を求めることです。具体的には、屋根、柱、壁、基礎などに使われている材料や仕上げの程度により評価されます。ただ、門、塀などの家屋と一体となっていないものは、評価の対象にはなりません。また、建築された建物の請負価格や購入された金額などは、固定資産の評価額を計算する要素には直接関係しません。

Q.私は、昨年分譲マンション(敷地の所有権付)を購入しましたが、私の固定資産税はどのように課税されるのですか。

A.家屋については、建物全体の評価額を各戸の面積(専有部分の床面積+各専有床面積に応じて按分した共用部分の床面積)の割合によって分けた価格をもとに算出した額があなたの税額となります。土地については、そのマンション敷地の価格から算出した敷地全体の税額に、あなたの土地の持分割合を乗じたものがあなたの税額となります。

Q.家屋を取り壊しましたが、手続きはどのようにするのですか?

A.家屋を取り壊したら税務課固定資産税係へ「滅失届」を提出して下さい。
 固定資産税は、毎年1月1日に建っている家屋に課税されます。「滅失届」は税務課固定資産税係にありますので、家屋を取り壊したときはなるべく早く届け出てください。ただし、法務局に滅失登記を済まされた方は届け出の必要はありません。
 例えば平成24年1月10日に家屋を取り壊した場合は平成24年度は課税されますので、年税額(第1~4期までの全額)を納めていただくようになります

Q.法務局の登記簿に登記されていない家屋(未登記家屋)の所有者を売買・相続などにより変更したい場合、手続きはどのようにするのですか?

A.未登記家屋の所有者を変更したいときは、「家屋異動届」を税務課固定資産税係へ提出してください。
 登記してある家屋は、法務局で所有者変更の登記をすると、その内容が町へ通知されますので、町は所有者が変更になったことがわかりますが、未登記家屋は、この申告書を提出していただかないと所有者の変更がわかりません。

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ニセコ町役場
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